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为避税签订“阴阳合同”,履行中险些“房财两空”

为避税签订“阴阳合同”,履行中险些“房财两空”

案情回放:

    200910月,李某(出卖人)将自己名下的北京某处房产出售,并与王某(买受人)及房屋中介公司(居间方)签订了《北京市存量房屋居间合同》和《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,其中《北京市存量房屋居间合同》中写明,房屋成交价格合计为98万元,其中房价款为56万元,房屋附属设施,设备、装饰、装修、相关物品等费用为人民币42万元,王某同意将此项费用作为补偿款支付给李某;购房款由买受人王某采取全款一次性支付的方式付款;出卖人应当在2010216日前将房屋交付给买受人,买卖双方任何一方如未按照约定期限履行付款义务的,每逾期一日付款方应向收款方支付逾期款项千分之三的违约金。同日,李某和王某还签订了一份《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》,在此合同中约定,出卖人将房屋转让给买受人,房屋成交价格为56万元,付款方式、资金划转方式及违约责任的约定均与同日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》相同。

    2010216日,王某向李某支付了该房屋的购房款56万元,并向房屋中介公司交纳了购买该房屋的中介服务费3000元;购房合同中约定的其余42万元补偿款,由王某向李某出具了欠条,保证2日内归还。王某和李某共同办理了权属登记过户受理手续。当日,王某按照购房价56万元报税。

    房屋买卖手续办好后,王某却并没有按照约定向李某支付剩余的42万元。李某认为王某无故拖欠购房款的行为严重违反了合同约定,侵犯了其合法权益,诉至法院,请求判决王某支付42万元及违约金。

审理情况:

    庭审中,王某强调应以《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》为准,房价款为56万元,附属设施款项42万元的约定并未纳入合同内容。李某主张应当按照《北京市存量房屋居间合同》和《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》中的房屋实际价格98万元为准。房屋中介公司当庭说明,当时买卖双方为了避税而将房屋价格在《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》中写成了56万元,但双方实际是按照李某主张98万元的两份合同在履行。

    法院经审理判决,王某向李某支付拖欠的购房款42万元及违约金。

法官说法:

    本案中,李某与王某共签订了三份合同,所售房屋出现了两种价格。《北京市存量房屋居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》,前两份合同约定的房屋价格为98万元,第三份合同约定的房屋价格较低,为56万元。就出现上述两种价格的情况,作为房屋交易居间人的房屋中介公司说明是双方出于避税的目的而签订了两份房屋买卖合同,“自行成交版合同”房价款56万元较低,是用于报税和备案的;实际三方是按照签订的《北京市存量房屋居间合同》和《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》约定的房价款98万元在履行。

   综合考虑双方实际履行房价款的证据以及房屋中介公司的证词,可以认定王某与李某签订房屋价格为56万元的《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》的民事行为系为以合法手段掩盖避税的非法目的无效民事行为。虽然这两份合同的真实意思表示被《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》中的虚假意思表示所掩盖,造成国家的房地产交易税收减少,但基于我国合同法规定的鼓励交易原则的考虑,上述两份合同不宜因前述虚假意思表示的合同掩盖非法目的而当然无效,李某、王某及房屋中介公司签订的《北京市存量房屋居间合同》和李某与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》是买卖双方及中介方的真实意思表示,该意思表示不违反法律法规的强制性规定,所以这两份合同是合法有效的。三方都应该依据上述合同的约定,履行相应义务。现王某在房屋买卖交易中尚欠李某42万元房款,王某应当承担继续履行的民事责任;且王某逾期支付剩余购房款的行为已构成违约,应当承担相应的违约责任。

    本案提示,生活中,从事双方民事法律行为的当事人,意思表示中意思与表示不一致的,就属于隐藏行为。在隐藏行为中,虚假意思表示应当认定为无效,而被隐藏的真实意思表示的效力要根据真实意思表示是否违反法律法规的强制性规定及是否损害第三人利益来确定。此案中的出卖人李某为避税签订了“阴阳”两份合同,在合同的履行中险些又因为隐藏行为“房财两空”,实在是得不偿失。

 


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