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房地产合同纠纷

                               房地产合同纠纷

[案情介绍]
  【案情】
  某科技公司与某商贸公司签订楼房买卖合同,约定商贸公司将其办公楼连同土地一并卖给科技公司,并约定付清款后1个月办理过户手续。科技公司按约支付价款后,商贸公司却迟迟不为科技公司办理房地产的过户登记手续。在拖延期间内,商贸公司由于其他债务纠纷,被其他法院查封了该房地产。科技公司向法院起诉商贸公司,要求办理涉案房地产的过户手续。

  
[案情分析]
  【分歧】
  针对本案的处理,在是否需要中止诉讼的问题上,产生了主要两种意见:意见一认为,因为双方对合同无异议,被告也同意办理过户手续,本案无需中止审理,应当支持原告科技公司的诉讼请求;意见二认为,因为涉案房地产已经被查封,不允许办理过户手续,故属于履行不能,应当驳回原告科技公司的诉讼请求;意见三认为,由于涉案房地产已被查封,应视其他案件最终处理结果而定,故本案应当先中止审理。
  【评析】
  笔者同意第三种意见,理由如下:
  一、民事判决应当尊重客观事实,不能仅以双方当事人合意为准。例如,如果双方当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人合法权益,该双方当事人的合意就不应当得到支持。本案中,双方对合同目的无异议,被告也同意办理过户手续,但是,实际上涉案房地产已被查封,在解除查封前是无法办理过户手续,立即作出判决,就导致法院在作出判决时,该判决客观上是不能执行的。
  二、涉案房地产已经被查封,只是导致临时不能办理过户手续。将来会出现两种可能:一种假设情况是,商贸公司偿还了导致涉案房地产被其他法院查封的债务,其他法院自然就会解除查封。那么,本案中的买卖合同目的就能够实现。另一种假设情况是,商贸公司不能偿还导致查封的债务,结果涉案房地产被依法拍卖、转让等转移到其他人手中。这样就导致本案中的买卖合同目的不能实现。
  三、本案必须以其他案件的审理结果为依据。从前述分析可以看出,无论涉案房地产最终是否能够登记过户到科技公司名下,都要看导致涉案房地产被其他法院查封的债务最终的处理结果,而该债务目前尚未审结。这符合民事诉讼法第一百三十六条第一款第五项规定的中止诉讼的情形。所以,本案应当裁定中止诉讼。同时,为了防止出现导致被查封的债务被清偿后,该房地产再次被其他法院查封,本案在处理过程中,法院应当依法进行轮候查封。

[案情结果]
   笔者认为,由于涉案房地产已被查封,应视其他案件最终处理结果而定,故本案应当先中止审理。
[相关法规]
  一、民事判决应当尊重客观事实,不能仅以双方当事人合意为准。例如,如果双方当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人合法权益,该双方当事人的合意就不应当得到支持。本案中,双方对合同目的无异议,被告也同意办理过户手续,但是,实际上涉案房地产已被查封,在解除查封前是无法办理过户手续,立即作出判决,就导致法院在作出判决时,该判决客观上是不能执行的。
  二、涉案房地产已经被查封,只是导致临时不能办理过户手续。将来会出现两种可能:一种假设情况是,商贸公司偿还了导致涉案房地产被其他法院查封的债务,其他法院自然就会解除查封。那么,本案中的买卖合同目的就能够实现。另一种假设情况是,商贸公司不能偿还导致查封的债务,结果涉案房地产被依法拍卖、转让等转移到其他人手中。这样就导致本案中的买卖合同目的不能实现。
  三、本案必须以其他案件的审理结果为依据。从前述分析可以看出,无论涉案房地产最终是否能够登记过户到科技公司名下,都要看导致涉案房地产被其他法院查封的债务最终的处理结果,而该债务目前尚未审结。这符合民事诉讼法第一百三十六条第一款第五项规定的中止诉讼的情形。所以,本案应当裁定中止诉讼。同时,为了防止出现导致被查封的债务被清偿后,该房地产再次被其他法院查封,本案在处理过程中,法院应当依法进行轮候查封。


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